- 天地源 (600665)- 经营分析

经营情况的讨论与分析 2023年上半年，公司紧紧围绕“转型升级?创新发展”的年度主题，坚持统筹发展和安全，主动适应外部环境的巨大变化，有效防范化解各类风险，努力实现有效益、有质量、有增长的发展。 报告期内，公司实现销售收入 483,889.26 万元，实现归属于母公司净利润 2,819.92 万元。 新增房地产土地储备面积 7.95 万平方米，权益新增房地产土地储备面积 4.38 万平方米,权益新增房地产计容建筑面积约 12.24 万平方米；新开工面积 36.13 万平方米，权益新开工面积 36.13 万平方米；竣工面积 10.51 万平方米，权益竣工面积 9.81 万平方米。实现合同销售面积 33.28 万平方米，同比增长 6.39%；实现权益合同销售面积 25.21 万平方米，同比下降 1.98%；实现合同销售金额598,001.05万元，同比增长2.15%；实现权益合同销售金额498,052.08万元，同比下降1.10%。 截止报告期末，公司总资产为 4,095,077.80 万元，净资产（归属母公司所有者权益）为 431,330.09万元，基本每股收益 0.0326 元，加权平均净资产收益率为 0.64%。 （一）发展为要，党建经营融合取得新成效 在公司党委的坚强领导下，公司不断把国企党建优势转化为经营发展成果，上半年实现了“时间过半、任务过半”的目标。公司连续两年被中指研究院评为“中国房地产百强企业”和“中国房地产百强企业稳健性 TOP10”，行业排名稳步提升。 （二）创新为先，企业生产经营增添新动能 一是全力确保资金安全。加快销售回款和受限资金释放，合理安排大额资金支付和低成本资金置换，提高资金使用效率，降低融资成本；不断创新融资模式，积极拓展股权融资渠道，深化与金融机构业务合作，探索权益类融资工具，强化经营资金安全。 二是扎实推进营销创新。积极抢抓市场机遇，加强客户与市场分析、量价敏感性分析，促进线上营销向线下成交转化。西安永安华府项目，两开两摇，逆势热销；苏州平江观棠项目，两次加推，去化超九成；咸阳�B樾坊与和樾溪谷项目，上半年销售额稳居当地市场第一。 三是持续提升产品竞争力。持续推进产品标准化建设，修订完善标准化管理办法；以智能化为切入点，编制《小区智能化技术标准》；严控关键技术节点，提高设计管理质量，加快产品标准化及产品创新在新项目推广应用。 四是稳步推进资产运营。锚定由单纯依靠开发收益向开发与运营收益并重转变的发展方向，初步搭建了资产运营团队，编制了《资产租赁管理办法》，为有效开展资产运营工作奠定了基础。 （三）管理为本，健康发展基础得到新提升 一是顺利实现项目交付。上半年实现 1,454 套房屋的交付，彰显了国企的责任担当。 二是着力推进降本增效。加强成本管控，修订完善《工程建设项目招标投标管理办法》，制定标后评估和清标报告模板，开展清标专项检查,优化项目直接成本；加强费用管控，严格落实《优化管控提质增效实施方案》，从严从紧管控费用支出。 三是持续加强内部管理。修订完善了绩效考核、奖金管理等制度，确保薪酬分配聚焦公司的健康发展和效益提升；强化创新意识，编制产品品质精细化、产品创新管理等办法；开展项目阶段性复盘，为高质量运营提供保障。 四是不断强化品牌引领。开展多种形式品牌宣传活动，结合产品创新、营销创新、服务创新等内容进行品牌输出，公司的品牌满意度、美誉度和知名度不断提升。公司被中指研究院评为“2023中国房地产交付力优秀企业”、“2022-2023中国房地产年度社会责任感企业”以及西安区域“2023 中国城市居民居住满意度优秀企业”、“2023 中国居民忠诚度优秀企业”。 下半年，公司将坚持稳中求进工作总基调，重点做好以下工作：一是聚焦目标达成，全面实现年度任务指标；二是聚焦管理提升，持续提高干事创业效率；三是聚焦经营发展，努力创造更多实绩实效；四是聚焦服务优化，不断提高创新服务能力；五是聚焦队伍建设，有效增强保障发展能力，有力推动公司实现转型升级、创新发展。

一、经营情况讨论与分析 2022 年，房地产调控政策影响持续显现，加之新冠疫情反复、经济下行和消费者信心不足等因素影响，行业形势和发展环境日益严峻复杂，房企的发展面临着前所未有的考验。面对这样的形势，公司围绕“固本强基?创新发展”年度主题，统筹生产经营、疫情防控和风险管控，积极应对政策、行业和市场的巨大变化，主动作为，全力推动企业健康发展。 报告期内主要经营情况： 公司实现销售收入 105.52 亿元，实现归属于母公司净利润 3.43 亿元。公司实现合同销售金额 108.04 亿元，实现权益合同销售金额 91.23 亿元。实现销售回款 106.84 亿元，实现权益销售回款 88.80 亿元。 新增房地产土地购置计容建筑面积 25.06 万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积25.06 万平方米；公司实现合同销售面积 61.06 万平方米，实现权益合同销售面积 47.51 万平方米。新开工面积 64.63 万平方米，权益新开工面积 49.52 万平方米。公司竣工面积 137.14 万平方米，权益竣工面积 106.98 万平方米。施工（在建）面积 368.26 万平方米，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约为 9.07 个月。 截止 2022 年 12 月 31 日，公司总资产为 403.08 亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为43.88 亿元，每股收益 0.3965 元，加权平均净资产收益率为 8.02%。 二、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)公司发展战略 1、战略定位：以稳健成长、规模突破为导向，以多元布局、持续发展为手段，营造文化产品服务，构筑美好生活场景，致力于发展成为“文化地产引领者、美好生活运营商”，坚持以文化筑美好。 2、商业模式：以精品住宅为基础业务，以智慧服务、文旅、产业、商业地产为成长业务，以精装修、智能化、房地产经纪为协同业务，以科技为创新业务，构筑“1+4+3+X”业务组合，形成系统化竞争优势。 3、总体战略规划：做文化地产引领者、美好生活运营商，把握产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力四大核心策略，打造“1+3+N”区域布局，强化投资发力、产品精进、运营提升、资产经营、资本运作五项关键举措，以党建引领、组织优化、人才保障、数字转型、品牌建设、风险管控为支撑体系。 (二)经营计划 2023 年，公司计划实现销售合同新签额 105.02 亿元。全年公司开发的项目有： 西安万熙天地、西安棠樾坊、西安永安华府、西安棠颂坊、西安高新宸樾、西安云水天境、镇江十里香都、常熟金兰雅苑、镇江君和雅苑、苏州平江观棠、珠海上唐府、珠海悦唐阁、广州伴山溪谷、郑州熙樾坊、咸阳�B樾坊、咸阳和樾溪谷、重庆水墨江山、重庆玖玺香都。 2023 年公司计划开工、竣工面积如下： 上述经营计划不代表公司 2023 年度的盈利和经营预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者特别注意。 1、2023 年公司年度主题：转型升级?创新发展。 2、2023 年重点工作和举措 （1）扎实推进发展模式的转型，逐步实现由单纯依靠开发收益向开发与运营收益并重的转变。 一是着力加强政策与行业研究。密切关注政策、行业发展和市场需求端的变化，加强对未来已见的行业趋势研究。保持对新理念、新材料、新工艺、新需求的高度敏锐性，开展主动、超前的研究，更好地指导生产经营工作。 二是着力推动资产运营取得突破。探索资产运营思路，加强对先进企业的对标学习，结合公司实际尽快形成可行的工作思路和举措。探索地产运营新业务，大力培育发展商业资产运营、房地产经纪等业务，增强主业的竞争力。 三是着力确保现金流安全。大力增加经营性现金流的净流入，做到应回尽回、应回早回。强化创新融资，推进受政策支持的前沿性、创新性融资工具落地，提高融资议价能力，降低融资成本。动态做好资金收支平衡，提高资金使用效率。 四是着力强化营销管理创新。细化市场和客户研究，保证开盘去化率达到预期目标。科学调整营销策略，精准提炼营销卖点，体现产品特色与核心竞争力。持之以恒推动线上营销，实现线上引流到线下获客的有效突破。 五是着力提升高效运营能力。持续推进标准化模块建设，系统总结“九维一度”的精装体系。 在新项目上坚决推广应用已建立的产品标准化模块。加强项目现场施工组织，切实加快工程进度。 六是着力加强优质土地储备。在确保资金链安全的前提下，精准出击获取区位更核心、市场更健康、质素更优质的土地。加强市场趋势和投前研究、投后管理，为经营决策提供有效支撑。 探索股权收并购、合作拿地、引入战略投资等多元化拿地方式，降低资金压力和经营风险。 七是着力强化合作项目管理。从投资标的、合作伙伴、操盘模式、风险防控等方面加强合作方式研究，加强前端管理，细化合作管控内容，高效推进项目开发建设。加强过程管理，及时风险预警，努力实现既定的经营目标。 （2）扎实推进发展方式的转型，逐步实现由依靠规模增长向注重效益和质量增长的转变。 一是着力实现降本增效。严控费用支出，做实做细不同营销策略的投入产出比评估，切实提高费效比。严格落实《优化管控提质增效工作实施方案》，确保管控措施落实到位，积极保障年度盈利目标的实现。 二是着力强化成本管控。增强成本策划能力，形成与产品线匹配的成本标准。增强成本优化能力，针对客户敏感点和产品溢价点精准进行成本投放。加强招投标管理，严控设计变更，将成本管控贯穿于项目开发建设全过程。 三是着力强化产品和服务创新。更多关注业主感受，做精产品、做优服务。加强新技术的研究应用，加快产品的迭代升级。强化设计质量通病防治，构建社区景观规划体系，提高设计细节的施工呈现度。强化服务创新，多渠道、多方式拓展增值业务，提高业主满意度。 四是着力实现难点问题破局。强化营销创新，加快难点项目的资源去化。加强非住资源盘活研究，通过调整运营思路，实现非住资源的破局。 五是着力提高规范治理水平。加强全面风险管理，根据新的组织构架和授权手册修订制度流程，确保制度执行到位。加强内部控制审计，扎实做好经营决策、招投标、工程结算等事项的审计监督。严格落实新的监管要求，进一步提高信息披露质量和公司治理水平。

经营情况的讨论与分析 2022 年上半年，公司围绕“固本强基?创新发展”年度主题，积极创新工作举措，努力提高经营管理成效，较好地完成了上半年的各项任务指标，进一步夯实了公司健康发展的基础。 报告期内，公司实现销售收入 310,047.12 万元，实现归属于母公司净利润 881.47 万元；实现合同销售金额 585,430.80 万元，同比增长 6.57%；实现权益合同销售金额 511,172.09 万元，同比增长22.69%；实现销售回款573,793.11万元，同比增长1.97%，实现权益销售回款492，309.12万元，同比增长 15.34%。新增房地产土地购置计容建筑面积 25.06 万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积 25.06 万平方米；新开工面积 46.10 万平方米，权益新开工面积 35.95 万平方米；竣工面积 21.03 万平方米，权益竣工面积 14.66 万平方米；实现合同销售面积 31.28 万平方米，实现权益合同销售面积 26.18 万平方米，同比增长 5.35%。截止报告期末，公司总资产为4,468,744.07 万元，净资产（归属母公司所有者权益）为 405,408.21 万元，每股收益 0.0102 元，加权平均净资产收益率为 0.21%。 2022 年上半年，公司经营呈现以下特点： （一）管理提效，增强应对市场环境变化能力 一是强化营销管理。对调控政策、市场趋势进行深入研究，制定针对性的应对举措，抓实抓细营销管理的各项工作；动态监控各在售项目的认购、新签和回款指标，提高获客能力，加快转签速度；推进线上营销和天地源“星主播”大赛，增强线上营销的针对性、持续性和标准化，提高转化能力，加快资源去化。 二是强化现金流安全。全力加快资金回笼，做到应回尽回；紧盯外部融资放款，最大限度提高资金使用效率；细化短期和中长期资金监控，统筹做好各项大额资金排布，合理优化款项支付节奏，保证到期债务按时兑付与土储资金的及时支付。 三是强化高效运营。主动对标行业先进，确定标准工期，实现运营标准再优化；有效解决重点难点问题，不断加快项目推售，项目运营持续提速；优化开发节奏，落实运营计划，保证项目如期交付。 四是强化产品力提升。推进产品标准化建设，开展示范区标准化模块设计和全龄活动场地设计标准建设；制定《设计管理办法》《建设工程设计合同重点条款指引》，规范设计业务管理流程；推动 BIM 专项设计的实施，提高信息化技术应用水平；加强过程管控，进行设计复盘，提升产品品质。 五是强化内部管理。统筹疫情防控和经营发展，增强“平战转换”能力；强化《绩效考核实施细则》的执行，突出新签、回款指标的考核导向；修订、制定《文化地产管理暂行办法》等制度 10 项，进一步完善了公司的制度体系；推进全面风险管理，形成《风险清单》《风险预警指标表》。 （二）资源保障，增强企业持续健康发展动力 一是加强土地储备。通过招拍挂的方式摘得西安市高新区中央创新区104亩和31亩两个项目，计容建面 25.06 万平米；推进土地预储备，持续跟进英发寨城改项目；细化投拓管理，优化了《投资测算模型》，更新了《项目可研报告编制模板和框架》，进一步增强了投资研判的精准性和系统性。 二是加强融资工作。积极创新融资的思路和举措，深入挖潜，寻求突破，上半年实现融资到账 51.07 亿元，其中：创新融资 28.75 亿元，开发贷 22.32 亿元。完成 5 亿元公司债发行，连续5 年在资本市场成功发行信用债，展示了公司良好的信誉口碑和市场竞争力。 三是加强人才培养。开展项目总专业能力测评，围绕运营管理、营销管理和工程管理等方面进行评估，并实施项目总核心能力提升培训；开展标准工期模型等线上学习，不断提升公司骨干员工的专业能力和专业素养。 2022 年下半年，公司将进一步坚定发展信心，继续围绕“固本强基?创新发展”的年度主题，不断增强工作的敏锐性和专业能力；不断增强使命感，紧盯公司年度任务指标，苦干、实干、快干，确保任务指标圆满完成；不断增强危机意识，切实抓住稍纵即逝的市场机遇，全力加快项目运营，增强公司适应行业政策和市场环境变化的能力；不断增强紧迫感，以时不我待、只争朝夕、干就干好的精神状态，抓好稳增长、促发展的各项工作，筑牢公司健康发展根基。