- 绿地控股 (600606)- 经营分析

经营情况的讨论与分析 上半年，从中央到地方先后出台各种政策措施，着力稳经济、稳增长，但宏观经济复苏不及预期。特别是房地产市场，在前期积压性需求集中释放后快速回落，继续陷入低迷，行业流动性紧张的局面未得到有效改观。在这种持续困难的外部环境下，公司采取了一系列有针对性的措施，全力以赴破局突围。经过艰辛的努力，企业整体保持了大局稳定，一批重点专项工作有序推进，提升老赛道、开辟新赛道等转型举措见到一定成效，部分产业板块及单位的经营情况有所好转。 但是，受制于各种内外部因素，公司上半年主要经济指标同比仍然出现一定程度的下滑，稳增长、调结构、提质量、促转型仍需付出很大的努力。 (一)面对持续困难的外部环境，凝心聚力、破局突围，企业总体实现平稳发展，牢牢守住了安全底线 上半年，面对持续困难的外部环境，公司着力抓士气、抓专班、抓攻坚、抓突围，形成了凝心聚力、克难奋进的良好工作氛围。经过努力，一批核心重点工作有序推进，企业整体实现平稳发展。一方面，经营业绩虽总体承压，但仍然保持了较大体量，且部分产业及单位经营情况逐渐好转，发挥了重要的支撑带动作用。上半年，公司共实现营业收入 1742 亿元，利润总额 61 亿元，归属于上市公司股东的净利润 26 亿元。另一方面，继续降负债、降成本、控风险，守住了安全发展的底线。截止 6 月末，公司资产负债率较年初下降 1.87 个百分点，扣除预收账款后的资产负债率下降 2.46 个百分点，有息负债余额下降至 2145 亿元。与此同时，上半年公司管理费用、销售费用同比分别下降了 15%、33%。 (二)房地产业聚焦重点项目，推进销售去化、项目交付、产品力提升等核心工作，取得了积极的成效 1.全力推进销售去化。抓住市场契机，先后实施“新春返乡置业”、“五一美好购房节”等促销行动，促进业绩提升；围绕重点项目，优化营销策略，全面推进住宅、商办、酒店、公寓、车位等各类产品去化。上半年，累计完成销售金额 633 亿元，回款 571 亿元。其中，济南新里城、吴江理想城、无锡健康家园、长沙麓云国际、武汉海格公馆等一批项目，较好地把握了市场，实现了较好的销售业绩。 2.全面实施交付攻坚。年初，开展复工达产“早春行动”，各项目快速进入常态化施工状态。 二季度后，抓住相对有利的天气状况，聚焦一批规模大、影响大的项目，积极协调各方资源，不断提升抢工状态，加快项目收尾及交付。上半年，累计完成交付面积 1123 万平方米，同比增长20%。济南国博城、宁波杭州湾、武汉海格公馆、西安国港、郑州花语城、重庆万州等重点住宅项目，顺利实现交付，且交付品质和服务得到积极评价；同时，杭州世纪中心、济南黄河会展、济南国金中心、上海外滩中心滨江花桥等标志性重大项目，如期建成或完成重大建设节点，受到社会各界高度关注。 3.大力提升产品力及项目价值。顺应房地产行业供求关系的变化，以市场为导向、以客户为中心，重点聚焦存量项目翻新改造，进行精准定位，加强品质管控，提升产品力，提升项目价值。 先后对上海外滩中心、合肥中央广场、南京紫金中心、宁波绿地中心、广州金融城、大庆金融城等重点项目，提出具体的产品适销化改造及产品力提升方案及实施路径。 4.积极推进代建业务及商管转型。发挥产业协同优势，拓展轻资产代建业务，增加新的增长点，洽谈并承接了一批代建项目。积极推动商管向轻资产化、市场化、专业化转型，督促存量商办资产提升运营管理水平，促进保值增值。挂牌成立绿地外滩企业管理服务公司，依托绿地外滩中心项目，试点打造轻资产模式、全业务链条的管理运营服务平台。 (三)基建产业克难奋进，全力推进稳生产、稳新签、强能力等重点工作，努力推动经营局面好转 1.稳生产，狠抓业绩指标达成。集中有限资源，上下联动抓重大工程项目推进，全力稳定施工产值。阳新高速、沿太行高速、南京地铁 9 号线等一批重大工程项目顺利完成关键建设节点，柬埔寨通用轮胎项目、援所罗门国立大学宿舍楼项目分别获得所在国领导人视察肯定。上半年累计实现营业收入 809 亿元，较好完成了预算目标。 2.稳新签，持续优化业务结构。着力突破新领域、新基建、新市场，成功中标了 117 亿元的四川攀枝花高速公路、60 亿元的焦平高速公路、25 亿元的孟加拉国公路等一批重大项目。上半年累计新签合同金额 1641 亿元，其中二季度新签合同金额 944 亿元，环比一季度增长 36%。业务结构持续优化。太阳能光伏等新型基础设施项目规模大幅增长，重大基础设施项目占比快速提升，上半年累计新增基建项目合计 643 亿元，占比达到 39%，同比提升了 13 个百分点。 3.强能力，提升科技及专业水平。上半年先后获得“鲁班奖”、“李春奖”、“钢结构金奖”等国家级工程奖项 15 项，获得国家发明专利授权 11 项，发布国家标准 1 项。成员企业广西建工的建机公司技术中心正式挂牌“国家企业技术中心”，是绿地大基建产业获批的第二家国家级科研平台。此外，相关成员企业还获得陕西、河南、天津等省级科技进步奖 3 项。 (四)金融产业狠抓产业资本化重点项目，助力开辟新赛道、推进转型升级 稳定经营业绩。上半年，金融产业累计完成利润总额 7.6 亿元。推进产业资本化项目。围绕数科、商管、酒旅、物业、绿化、汽车等公司既有的存量业务，着力推进资本运作，进一步盘活资源、提升价值、推动转型、促进发展。加快数字化转型。围绕 ABC 三大平台，优化平台功能，持续推进数字科技迭代升级。 (五)其他综合产业把握市场机遇，推进业务恢复性增长，提升发展能级与核心竞争力 1.能源产业。积极做强煤炭战略采购、储运及保供平台功能，坚持“长协煤与市场煤并举”，持续扩大与中煤、国能、晋能、陕煤及内蒙古各煤矿的中长期业务合作，着力获取上游煤炭资源，成功将年采购量增加至 1500 万吨，较原有合同量实现较大提升，并获得铁路运力配套，大幅增加了煤炭采购能力及运输能力，推动煤炭业务能级迈上一个新的台阶。与此同时，在持续巩固上海地区已有保供客户的基础上，不断开拓江苏、浙江、江西、安徽、福建等其他省区客户，进一步扩大市场份额。上半年，累计实现营业收入 35.5 亿元。 2.汽车产业。积极应对汽车市场激烈的价格战，通过数字化管理赋能，开展线上线下联动促销，努力提振销售业绩，并在售中、售后过程中着力挖掘盈利点，提升经营效益。进一步整合资源，调整结构，优化汽车品牌组合，加快布局新能源汽车销售网络。上半年，实现营业收入 44亿元。 3.商贸产业。依托贸易港，把握上海“五五购物节”等消费节点，加大市场推广，优化品牌业态，提升商业客流量及销售量。深度参与消博会、廊洽会等国家及地方展会，加快进博集市输出。推进并拓展与茅台集团的业务合作，承办“茅台品藏家 2023 年仲夏联谊会”，产生了较好的影响，为深化双方全面合作注入了动力。 4.酒店旅游产业。把握行业复苏回暖的契机，结合“五一”、端午等节假日，大力开展市场营销，提升酒店、旅游、会展等业务的经营业绩。其中，酒店业务，恢复势头强劲，经营效能大幅提升；旅游业务，重启出境游，开拓国内游，业务量也稳步恢复；会展业务，上半年共举办展会活动 51 场，形成了“周周有小展、月月有大展”的良好局面，取得较好经济效益和社会效益。 (六)聚焦重点环节，着力提升综合管理水平 加强融资工作。加强与各方的沟通协调，努力推进非公开发行工作。加强人力资源工作。制定实施“激励一线业务绩优人员指导意见”、“半年度业绩突围激励办法”和“条线攻坚专项激励办法”，重点激励贡献突出的一线团队及人员，提振了团队士气。加强青年骨干人才选拔培养。 继续推进机构精简和人员优化，提升效率效能。加强安全生产及安全管理。着力加强重点领域和关键环节的安全管理，总体形势平稳、安全、有序。加强党建工作，强化思想引领。按照上级要求，结合企业实际，深入开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育活动，着力用党的创新理论武装头脑、指导实践、推动发展。

一、经营情况讨论与分析 2022年，外部环境严峻复杂，充满曲折，困难前所未有。集中表现为：经济下行超预期，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力更加凸显；市场低迷超预期，房地产及基建行业上下游各方信心严重不足，市场元气受到较大冲击。面对这种特殊的背景，公司在上海市委、市政府和市国资委的支持下，迎难而上，砥砺前行，全力以赴应对各种超预期因素冲击；同时，紧紧围绕“聚焦、转型、再造、强体”的工作主线，连续部署实施了一系列有针对性的举措，并狠抓执行落地。 经过艰苦卓绝的努力，公司年度各项重点工作有力有序推进，近两年多来的深度调整也取得积极成效，顺利渡过了最困难的阶段，实现了“大局稳定、稳中加固、稳中有为、稳中向好”的总体局面，为我们继续前进提供了坚实的基础。 在严峻复杂的环境下实现了大局稳定、稳中加固、稳中有为、稳中向好一是大局稳定。着力加强流动性管理，守住了现金流安全的底线。先后兑付了公开市场美元债13.72亿美元、境内债58.925亿元，全年有息负债净减少约231亿元。经过努力，资产负债率降至87.97%，扣除预收账款后的资产负债率降至83.42%。二是稳中加固。全力以赴稳增长、稳经营，房地产、基建等主要产业总体实现了平稳发展。公司全年实现营业收入4355亿元，利润总额88亿元，归属于母公司股东的净利润10亿元，经营性现金流量净额274亿元。主要经济指标同比上年较高基数出现一定下滑，但仍然保持了较大的业绩体量。与此同时，降本增效工作也扎实推进，管理费用、销售费用等同比均有较大幅度下降。三是稳中有为。在困难环境当中始终保持了上下齐心、迎难而上、奋发有为的良好氛围，并围绕“聚焦、转型、再造、强体”的主线，有力有序推进企业改革调整、结构优化、转型发展、管理提升等重点工作，取得积极的成果，为下一步“再出发、开新局”创造了条件。四是稳中向好。特别是下半年以来，准确把握政策不断宽松的契机，攻坚克难，全力推进房地产业“去化、交付、联动政府”等重点任务，以及基建产业“三稳两降一强”等核心工作，逐渐积累了稳中向好的势能。 二、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)公司发展战略 公司将在新的历史条件下，着力构建新的发展格局，使企业发展达到新的高度和厚度。 新的地位格局。通过不懈奋斗，达到“一十百千万”的目标，使公司整体发展能级迈上新的台阶。“一”，即主业发展一流。特别是房地产、基建两大核心主业，要锻长板、补短板，打造行业一流的发展水平。“十”，即内在动力十足。坚定不移吃改革饭、打创新牌，形成强劲的内在动力、活力和竞争力。“百”，即跻身世界百强。成为具有全球竞争力的世界一流企业。“千”，即打造千亿级军团。在房地产、基建、金融、消费等主要产业领域，打造一批千亿级业务规模的单位。“万”，即形成万亿级营收。 新的产业格局。通过持续转型升级，形成“地产提质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”的产业经营格局，为公司持续成长提供有力支撑。“地产提质量”，就是要以高质量发展为核心，推动房地产业整体重塑，持续位居行业第一梯队。“基建上水平”，就是要乘势而上，进一步做强做大基建产业，使“绿地大基建”的竞争优势、行业地位迈上新的水平。 “消费扩规模”，就是要以贸易港为主要载体，按照国内国际双循环的导向，大力探索和发展外贸新模式、新业态，快速扩大消费业务规模。“金融数字化”，就是要着力推动金融产业数字化、科技化转型，构筑未来优势。“协同增动能”，就是要着力打造生态圈协同发展的商业模式，通过相互赋能，增强整体发展动能。 新的资本化格局。通过进一步推进资本化战略，形成“集团公司二次混改、重要业务分拆上市”的基本格局，提升资本实力和市场化水平。 (二)经营计划 2023年，公司将牢牢把握内外部形势好转的契机，坚持稳中求进的工作总基调，更加注重在“进”字上下功夫，努力实现“两稳四进”的总体目标。“两稳”是：大局稳。更好地统筹发展与安全，确保生产经营良性循环，推动整体局面进一步向好向上。基础稳。全面夯实发展基础，持续改善流动性，解决资源相对紧张的突出问题，为持续发展提供稳固的支撑。“四进”是：业绩进。抓住市场回升的机遇，着力扭转业绩持续下滑的局面，确保主要经济指标有所增长。质量进。突出高质量发展，全力改善利润和现金流，使企业发展的质量和效益有一个显著的提升。管理进。按照高质量发展的要求，对重点领域和关键环节进行系统性梳理，查漏补缺，推进改革，补齐短板，提高管理水平。团队进。着眼企业长远发展，加强核心团队骨干人员建设，加强领军人才、专业人才、年轻人才的培养和选拔，使干部队伍的年龄结构、知识结构、能力结构不断优化。 全年工作将以问题为导向，围绕“再聚焦、再转型、再提升、再优化、再出发”的主线，进一步深化转型升级，推动公司在新的一年实现高质量发展。再聚焦。在已经调整优化的基础上，继续实施战略性瘦身，推动有限的资源向有产出、有效益、有现金流的优势业务、优势区域和优势团队集中。再转型。以质量和效益为出发点、落脚点，把现金流、盈利、竞争力放在企业发展的中心位置，切实转变思想观念、转变发展方式、转变考核导向。再提升。把苦练内功视为企业生存与发展的立身之本，着力提升专业能力、提升运营能力、提升管理水平、提升企业文化。再优化。围绕影响企业发展的重要环节，优化融资功能、优化体制机制、优化企业管控、优化人才结构，为下一步发展夯实基础。再出发。在现有资源条件下，既立足当前又着眼长远，充分把握机遇、创新模式、增进协同，为下一步发展增强动能。 2023年，公司将重点推进以下工作： 1.房地产业把握行业回暖的契机，把利润和现金流放在突出位置，推进高质量发展，确保整体局面进一步好转。一是狠抓销售业绩。统筹各条线力量，为销售去化提供赋能。全面梳理影响销售去化的突出问题和矛盾，着力打通堵点。采用灵活的销售策略，抢抓市场散售，加快大宗资产去化。二是提高盈利水平。全力以赴提升项目经营效益，夯实高质量发展基础。根据市场调整产品定位，强化存量资产运营，全面挖掘资产潜在价值。严控成本，压降费用，提升项目盈利能力。三是推进交付攻坚。区分轻重缓急，实施分类管控，重点保障有市场有产出的项目，优先保障住宅项目、可结转项目、可销售项目。领导干部继续下沉一线蹲点督帮，解决瓶颈问题，加强供应链沟通协调，保障交付进度。四是提升产品竞争力。顺应行业格局的变化，坚持以市场为导向、以客户为中心，进行全过程产品力管控，切实提高产品品质，提升产品的市场引领性。 2.基建产业抢抓机遇、积极进取，全力推动恢复性增长，不断提升质量、效益及核心竞争力。一是强化生产管理，狠抓业绩增长。锚定全年业绩目标，早发力、早行动，全力以赴抓生产推进、抓项目管理，为业绩增长提供有力支撑。二是强化市场引领，推进项目拓展。一方面，牢牢把握各地扩大内需、推动经济好转的契机，聚焦重大储备项目，开展基础设施项目承接工作。另一方面，着力加强与实力型国有房企及优质民营房企的合作，稳定房建业务基本盘。三是强化风险管控，稳固发展基础。常态化推进清收清欠，改善项目现金流状况。四是强化科技及专业能力，提升竞争优势。加大科技投入力度，加快专业技术中心建设，增强以专业技术赢得市场、降低成本、获取利润的能力。五是强化自营能力，提升项目管理水平。全面建立自营与联营齐头并进、一体化管控的项目管理模式。六是强化三项费用管控，提升人均效能。 3.金融科技产业狠抓重大项目落地，推进转型升级，将发展势能转化为经营效能。一是推进重点资本化项目。按照盘活资源、提升价值、促进发展的原则，加快推进重点资本化项目，积极推动绿地数科上市。二是优化传统基础业务。推动有限的资源向优质投资标的集中，优化债权、股权等传统基础业务。三是加快数字化转型。聚焦ABC三大数字化平台，持续推动转型升级。四是继续推进创新业务发展。推动绿联国际银行业务拓展，开展碳交易等新兴业务探索。

经营情况的讨论与分析 上半年，外部环境极为严峻，困难前所未有。国内疫情出现重大反复，多点爆发，扩散蔓延，尤其是公司大本营所在地上海的疫情长时间高位流行，导致社会全面封控，严重影响了企业正常生产经营；在国内疫情和国际地缘政治动荡的叠加影响下，我国经济持续下行，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力更加凸显；为促进房地产行业良性循环与健康发展，政策层面出台了一系列相对宽松的措施，但落地见效尚需时日，市场持续低迷。在这种背景下，公司坚定信念、砥砺奋进，围绕“聚焦、转型、再造、强体”的主线，连续部署推进了一系列有针对性的工作措施，全力推进稳增长、控成本、防风险等各项重点难点工作，总体取得了一定的成果，保持了企业大局稳定。 （一）在极端困难的外部环境下保持了企业大局稳定 集中表现在以下五方面：一是保持了上下齐心、攻坚克难的良好工作氛围。在十分困难的外部环境下，通过有效动员、组织，公司上下既直面现实、正视困难，又激发斗志、砥砺奋进，坚定不移以最大的主观努力去争取最好的工作成果。二是守住了现金流安全的底线。上半年，公司先后兑付了多笔公开市场美元债及信托债，累计净偿还金融机构有息负债约 178 亿元。同时，公司积极将资源向稳增长、保交付等核心工作倾斜，有效保障了生产经营的良性循环。三是降本增效取得一定成效。采取有力措施控制生产成本及各项费用支出。上半年，公司管理费用、销售费用等均实现同比大幅下降；房地产及基建两大主要产业的生产成本也得到有效控制。四是总体业绩仍然保持了较大体量。上半年，公司共实现营业收入 2046 亿元，利润总额 91 亿元，经营性现金流量净额 131 亿元。在极端困难外部环境下，公司主要经济指标仍然保持了较大体量，但与去年同期较高的业绩基数相比不同程度下滑，稳增长的压力加大。五是重点工作得到有序推进。改革、转型、发展等核心关键工作有力有序推进，并取得了一定的成果，为稳中加固、稳中向好提供了支撑。 （二）房地产业围绕销售去化、交付攻坚、现金回笼等核心工作，连续推出一系列有针对性的措施，狠抓落地见效 1.推进销售去化。先后推进落实多项改革调整措施，多措并举推进销售去化工作。一是抓商办大单去化。组建大宗交易专业团队，提升重点商办项目操作能级，促进大单去化。二是抓角落资产去化。全面挖掘和梳理存量车位、住宅底商、沿街商铺等角落资产，实施清盘销售。三是抓住宅散售。围绕重点住宅项目，进行阶段性促销，提升项目流量。上半年，在持续低迷的市场环境下，公司房地产业累计完成合同销售金额 681 亿元，合同销售面积 651 万平方米。 2.实施交付攻坚。把交付工作摆在突出位置，倾斜资源予以保障。年初就下达年度竣工交付计划，每周跟踪现场状态，加强目标管控与跟踪预警。分类施策，优先推进 AB 类重点项目，按精准原则推进分类交付、分期交付、分栋交付。下沉一线协调供应链，强化资源保障，提高生产效率。经过努力，上半年公司房地产业交付面积 934 万平方米，基本完成计划目标。此外，济南 428超高层、上海董家渡项目、兰州会展中心、西安 498 超高层等重大项目也如期完成建设节点。 3.狠抓现金回笼。一是抓销售回款。强化考核挂钩，提升销售回款率。二是抓逾期应收款清收。着力解决梗阻问题，推动散售及大单应收款回收。三是抓按揭回笼。把握政策放松的窗口期，加强与银行对接，加快审批及放款，推动按揭回笼。四是抓项目融资。全面梳理项目及资产，加强与金融机构沟通，努力获取新的融资。上半年，累计回款金额 777 亿元，回款率 114%。 （三）基建产业积极应对外部环境挑战，抢抓新一轮基础设施投资机遇，全力以赴稳增长、调结构 全力组织生产，狠抓经营业绩。努力克服疫情影响，安全有序推进复工达产，全力抓产值、抓业绩。上半年，基建产业实现营业收入 1090 亿元，保持了较高的预算指标完成率，总体上为公司稳定经营业绩作出了较大贡献。抢抓市场机遇，优化业务结构。把握国家全面加强基础设施建设、构建现代基础设施体系的契机，制定实施行动纲要，加快推进业务结构调整，促进转型发展。 上半年，累计新签合同 2460 亿元，成功中标了合同额 49 亿元的阳新高速、40 亿元的长垣至修武高速等一批重大项目，基础设施业务占比持续提升。强化项目管理，提升科技水平。坚持以重大项目为突破口，实施工程巡查，督促问题整改，深入推进项目精细化管理。聚焦重点基建方向，进一步完善体系、强化考核、加强引导，提升科技水平，在部分领域取得新的成果和突破。上半年，基建成员企业先后获得中国土木工程詹天佑奖 2 项、省级科技进步奖 3 项、省级工程质量最高奖项 78 项。狠抓回款清收，盘活存量资产。按照“控制增量、压降存量”的要求，常态化推进应收账款清收工作，着力提升回款效率。启动低效资产盘点清理，推动处置变现，取得积极进展。 （四）金融产业主动调整经营策略，持续推进转型升级 努力稳定经营业绩。扎实推进各项基础业务，上半年实现利润总额约 7.7 亿元。推进重点资本化项目。围绕绿地数科项目，优化现有业务结构，加快推进上市工作。落地重要金融牌照资源。 “绿联国际银行”正式开业。“贵州省绿地金融资产交易中心”成功转型为“贵州省绿金低碳交易中心”。加快三大平台成果转换。上半年，不动产使用权流转平台（A 端平台）完成资产上线规模 18.6 亿元；供应链金融平台（B 端平台）实现供应链保理业务 59 笔；G 优会员权益服务平台（C 端平台）累计注册用户数 146.8 万，其中今年上半年新增注册用户 28.2 万。加快数字资产开发。推出“无聊猿”系列数字藏品，并持续热销。积极打造基于绿地标志性商业场景的元宇宙空间，探索新的商业模式。 （五）其他综合产业努力克服疫情困难，稳定业务经营，并危中寻机，积极拓展市场商贸产业。统筹推进抗疫保供与业务调整优化。抢抓消费品及民生商品的市场机遇，在部分重点品类上拓展利润。持续提升贸易港平台能级。酒店旅游产业。疫情期间，全力做好隔离酒店等服务保障工作。同时，抓住疫情影响之外的宝贵窗口期，推动酒店、旅游、会展等业务正常经营，努力开源节流，抢抓利润和现金流。能源产业。抓住大宗商品价格上涨的机遇，积极开拓市场，并全力保障上海地区电力煤炭供应，取得了较好的经济效益和社会效益。 （六）积极发挥自身产业优势，助力防疫抗疫工作 充分发挥自身产业优势，履行社会责任，助力防疫抗疫工作。包括：相关房地产业及基建产业单位，紧急抢建多个方舱医院和应急隔离点；商贸产业，通过线上线下零售平台，扩大民生刚需商品供给；酒店旅游产业，累计有 32 家酒店用于隔离及抗疫保障；能源产业，多措并举保障上海疫情期间电力用煤供应。 （七）围绕工作主线，聚焦重点环节，提升综合管理水平 全面推进降本节支。以更大的决心和力度全面推进降本节支，严控费用支出。加强人力资源工作。进一步优化组织架构及人员配置，加大薪酬与业绩挂钩的力度，加强青年骨干人才选拔培养。加强融资及资金管理。加强与主要合作银行的沟通协调，加大资金统筹力度，既确保资金链安全，又保障生产经营良性循环。开展 30 周年庆系列活动。围绕“聚人心、树形象、开新局”的总体要求，开展公司成立 30 周年庆系列活动，激励公司上下不忘初心、克难奋进。推进党建及企业文化建设。