- 香江控股 (600162)- 经营分析

经营情况的讨论与分析 1、土地储备情况： 截至 2023 年 6 月 30 日，公司持有土地储备计容建筑面积约 567 万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约 133 万平方米，在建工程建筑面积约 160 万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为 274 万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。 2、销售情况： 受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。 报告期内，即 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日，公司实现房地产签约销售面积约 8.84万平方米，签约销售金额约 10.21 亿元。

一、经营情况讨论与分析 2022 年，在宏观经济严峻复杂且不确定性上升、资本市场大幅波动、市场预期疲弱的背景下，我国实现经济总量 121 万亿元，比上年实际增长 3%，增速较 2021 年回落 5 个百分点。在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策环境下，房地产行业销售与投资同比大幅下滑。同时，受房地产融资严控政策的影响，房地产民营企业融资困难，房地产企业销售去货速度与投资热度持续下滑。在上述复杂且严峻的背景下，公司紧紧围绕稳健且谨慎的总体战略布局，一方面尽最大的力量加大推盘销售，力求实现资金的快速回笼；一方面做好疫情后商贸运营业务的复苏工作。在内部管控方面，积极进行战略梳理与组织架构优化调整，开源节流，精简人员，严控费用，提升内部效能，保证公司经营业绩的稳定和公司未来的可持续发展。 二、报告期内主要经营情况 1、土地储备情况 截至 2022 年 12 月 31 日，公司持有土地储备总建筑面积约 575 万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约 135 万平方米，在建工程建筑面积约 162 万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为278万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。 2、房地产销售情况 2022 年公司实现房地产签约销售面积约 17.47 万平方米、签约销售金额约 24.41 亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：番禺锦绣香江项目、南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。 二、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)公司发展战略 公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式，并积极拥抱时代发展趋势，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。在公司经营上，以现金流管理为主要抓手，提高资金回款率、资产周转率，不断提升经营效率。公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台为目标，为股东、客户和社会持续创造价值。 (二)经营计划 2023 年，公司将在有效控制风险的前提下，保持稳健发展的步伐，创造更多收益，为广大投资者实现更高的投资回报。 （一）城市产业发展 2023 年，城市产业发展方面将坚持稳健发展的战略，从严控成本、积极销售、去化回款等多方面部署，同时，通过夯实提升核心专业业务水平及管理水平，精简高效，提高效益。 1、降费用，控成本，稳发展 将“勒紧腰带过紧日子”贯穿于全周期、全链条，持续开展成本优化专项行动。产城项目实现从设计、开发到销售全过程成本管理；财务部门积极发挥现金流管控角色，确保公司的资金安全与健康运营；进一步实行减员增效，减少营销、行政等管理费用，解决部分项目历史遗留问题，盘活历史地块与低效资产，力图做到节流增效。 2、降库存，强去化，促销售 时刻关注国家行业调控政策，把握政策红利期，以快打慢、加速认购签约回款，重点去化历史存货和重要项目存货，同时，在回款环节进行制度优化，力争在认购、签约、催收以及激励环节达到执行有效，协作提升的效果。 3、造内功，强协同，提升核心业务能力 公司将进一步加强职能专业化建设，促进总部各职能部门及项目之间整体协同、平衡互补；进一步加强各业务板块标准化建设，提高工作效率，通过开发、设计、招采、成本、工程、运营等部门通力合作，支持项目进行快周转工作；成功完成快周转项目试点并向全产城项目推广快周转项目管理，建立多维度的销售业态类型。 （二）商贸流通及家居卖场运营 1、稳定门店出租率。全面提升现有门店出租率，招商门店一方面要做到提升出租率，另一方面要增加营业收入。严格进行预算管理，加强成本管控力度；全面提升各项目停车场收费、广告位收入等其他相关收入，同时配备专业岗位人才，建设后备梯队。 2、营销效果的提升。整合品牌资源赋能门店营销，宣传造势，提升知名度。加大营销频率及力度，开展全国各门店项目大型活动；不断开发营销渠道和营销手法及加强精准营销，精准营销团队组建到岗；要加强营销复盘，做到营销先进经验的分享及营销培训，有效提升门店的销售业绩。 3、提升服务满意度，加速经营管理效率。 （三）职能管理方面 在人力管理中，突破人才供应瓶颈，提升人才培养效率；绩效管理深度优化，精准激励拉业绩，激发关键岗位人才的主观能动性，促进绩优关键岗位人才的稳定性。对“低绩效和不作为的零容忍”，月度/年度绩效考核结果落地，淘汰低绩效不作为人员。进行与人才盘点、绩效结果相挂钩的年度薪酬回顾与调整，促进薪酬的市场竞争力，保留绩优人员。 在财务管理中，优化公司债务结构，盘活低效资产，加强资金管理，维持资金平衡，保证财务安全。

经营情况的讨论与分析 1、土地储备情况： 截至 2022 年 6 月 30 日，公司持有土地储备计容建筑面积约 599 万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约 135 万平方米，在建工程建筑面积约 186 万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为 278 万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。 2、2022 年半年度房地产出租情况如下： 3、销售情况： 受新冠疫情、商品房结转周期、国家限购政策及银行住房按揭贷款等因素的影响，公司报告期的房地产销售签约速度有所放缓。 报告期内，即 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日，公司实现房地产签约销售面积约 7.76万平方米、签约销售金额约 12.44 亿元。商贸运营方面，实现签约销售面积约 0.51 万平方米、签约销售金额约 0.64 亿元。