- 福星股份 (000926)- 经营分析

报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主要专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。 公司房地产业务立足武汉核心区域，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，适时调整经营策略，不断提高品牌影响力与竞争优势。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”等城市更新开发模式展开。公司以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过22年的发展，成长为一家稳健经营的综合性房地产开发企业。 公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号――行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 报告期内公司发展和经营情况 面对行业发展压力，公司始终秉承稳健经营的发展理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在确保商品房交付、在建项目开发、销售策略输出、储备项目拆迁、财务稳健等方面工作进展如下： 商品房交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，其中星誉国际、咸宁福星城、岳阳龙庭尚府等项目竣工楼栋按计划顺利交付。 项目开发方面，公司形成周例会和重点事项会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目进展顺利。 项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略，多个项目销售良好；存量去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去化效率。 土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目，公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，福星华府K9地块8月份已形成预售，红桥城（K13）正开展施工前期准备工作。 财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学盘活资产，确保现金流安全稳定，同时做好合理统筹支付安排，提高资金使用效率。6月19日，中国证监会出具了《关于同意湖北福星科技股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，目前发行工作正在积极推进中；发行成功后，将进一步增强公司的资本金实力。 发展战略和未来一年经营计划 （一）公司发展战略 公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新龙头企业，公司将抓住武汉城市发展机遇，推动相关产业持续发展，积极推进在产城融合等领域的探索实践，努力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。 （二）未来一年经营计划 1、业务开发计划 公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。 在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。 在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。 金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模；年初，公司依托现有钢帘线生产工艺与设备，开发建设碳基金刚线母线项目，金刚线位于光伏产业链上游，主要用于光伏硅料切割环节，是硅片切割重要辅材，目前项目处于试生产阶段，生产样品已送下游多个厂家试用，尚未形成销售收入和利润，敬请广大投资者关注投资风险。 2、人员发展计划 公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总工程师竞聘”“通用管理技能培训”等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。 3、成本控制计划 公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精准营销为目标，促进营销手段多元化。 4、财务计划 公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。 5、品牌计划 公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。

一、概述 报告期内，公司实现营业收入1,514,232.22万元，比上年同期增加20.72%。其中：房地产实现结算面积92.38万平方米，比上年同期减少4.47%；实现结算收入1,403,491.83万元，比上年增加28.56%；实现销售面积57.52万平方米，比上年同期减少8.07%；实现销售金额838,801.20万元，比上年同期减少11.72%；金属制品实现营业收入100,752.36万元，比上年同期减少33.48%。 二、公司未来发展的展望 发展展望： 未来充满着不确定性，机遇与挑战始终并存。房地产行业作为国家支柱产业仍有大量的发展机遇，城市更新空间非常广阔，为公司适度参与提供了较大空间；产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。公司将继续坚持稳健发展的战略，把可持续发展作为战略发展的核心要素。在城市更新方面，采用多点布局、长期培育、稳步推进的策略；在产品方面，继续以住宅开发为主，丰富产品线，打造精品楼盘；在销售方面，时时把握市场节奏，提高销售去化速度；在资金方面，扩宽融资渠道，量入为出，保持现金流安全、稳健。

报告期内公司发展和经营情况 面对当前宏观经济形势和行业周期拐点，公司始终秉承稳健经营理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。紧紧抓牢项目保交楼，储备项目拆迁，在建项目开发，销售策略输出，存量资产盘活，资金链安全，运营效能提升等重要方面，重点工作进展如下： 保交楼方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划，科学制定工程方案，严格规范现场管理，交付规模速度再创佳绩，报告期内，武汉月亮湾壹号一期、汉阳城、东湖城、咸宁福星城等项目顺利交付。 项目开发方面，公司形成例会和重点会议管理制度严把时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行综合大检查，报告期内，公司在建项目进展顺利，未发生重大安全生产事故。 项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略，报告期内，月亮湾壹号二期连续两次开盘即售罄，星誉国际、咸宁等多个项目也取得销售佳绩；存量去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去化效率。 土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目，报告期内，公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，为新开发项目及未来可持续发展提供了强有力支持。 财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学分析盘活资产，确保现金流安全稳定，同时做好重点支付安排，提高资金使用效率。 报告期内，公司获得“2022中国房地产城市更新优秀企业”、“2022湖北省房地产公司TOP10”、“2022值得资本市场关注的房地产公司”、“2022 沪深上市房地产公司财务稳健性 TOP10”、“2022 中国房地产企业品牌成长生命力20 强”、“2022 中国房地产品牌影响力百强企业”等多项荣誉，并连续 17 次获得“中国房地产百强企业”称号。