- *ST深天 (000023)- 经营分析

报告期内公司从事的主要业务 公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。 （一）混凝土业情况 公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。 预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在相关地区混凝土市场占有率位居前列。 （二）房地产业情况 公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用物业及普通住宅为主，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。 报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳深秦城市更新项目已正式开始施工；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。 公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法，看准项目、稳健发展、择优发展。 （三）公司经营情况 1、混凝土业 报告期内，混凝土市场竞争进一步加剧，售价持续下滑。根据百年建筑网统计，截至2023年6月30日，全国C30混凝土均价为389元/方，为近三年来均价最低。整体来看，2023年混凝土均价虽呈高开低走态势，但跌势逐步放缓。短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在逐步提升，市场需求及产品价格整体呈上升态势。混凝土产业上半年的经营情况表现在以下几个方面： （1）市场整体需求下降，竞争进一步加剧，企业提价能力恶化，售价持续下滑。 （2）在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。 2、房地产业 报告期内，国内房地产市场持续低迷，根据国家统计局公布数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。 根据深圳市统计局公布数据显示，2023年上半年，深圳市房地产开发投资同比增长20.8%，高于全国平均水平。 公司房地产业上半年的经营情况如下： （1）红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。 目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。 （2）深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单位及监理公司的招标；2023年6月取得了基坑支护和土石方工程施工许可证并正式开始了施工，项目公司目前正跟进办理工程规划许可证。 （3）天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，正跟进实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊地推进。 （4）连云港“天地国际公馆项目”正进行土增税清算、监管资金转自有资金等收尾工作。 （5）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。 上述（4）、（5）两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。

一、概述 （一）报告期主要财务数据分析 本报告期，公司实现营业收入36,303.76万元，较上年同期减少75.47%；营业利润-23,293.28万元，较上年同期减少1,931.17%；利润总额-26,882.51万元，较上年同期减少2,360.61%；归属于上市公司股东的净利润-27,072.07万元，较上年同期减少410.46%。具体数据与同比变动情况如下： 本报告期公司营业收入同比下降主要为公司商品混凝土销量和价格同比下降，以及房地产新项目尚未开工所致；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润同比下降，主要受以下方面影响： （1）公司混凝土业继续受政策和市场环境影响，竞争进一步加剧，售价持续下滑，经营成本持续上涨，混凝土业毛利出现大幅度下降，实现的收益同比减少； （2）基于谨慎性原则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目和相关票据单独计提重大信用减值损失；停产的下属混凝土企业计提相应固定资产、无形资产减值准备；由于公司诉讼增加，计提相关诉讼费用和利息。计提减值损失和预计负债使得营业利润下降； （3）江苏连云港地产项目基本销售完毕，新的地产项目尚未开工，本期房地产业务收入和利润比去年同期减少，合并收入和利润减少。 二、公司未来发展的展望 （一）公司发展战略 1、混凝土业 随着《粤港澳大湾区发展规划刚要》正式出台，未来近十年粤港澳大湾区城市群建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中有升。特别是市场环境向混凝土行业提出了挑战，产业结构不合理、产能过剩、附加值低、需求错配等都对混凝土行业提出新的要求，这也为发展绿色高性能混凝土提供了客观的经济环境。 公司现有商品混凝土搅拌站2个（含参股公司），分布于深圳市南山区和湖南省株洲市天元区。生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖。每个搅拌站均取得ISO9001，ISO14001质量\\环境体系认证、可生产各种强度等级的商品混凝土和砂浆。 公司将在巩固深圳地区和株洲地区商品混凝土市场规模的前提下统筹布局大湾区城市群，用绿色高性能混凝土的推广运用来扩大商品混凝土产业规模。公司将以现有的2家3A绿色环保搅拌站为基础，以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、资本市场工具实施兼并重组，新建或并购商品混凝土站，改造升级绿色环保搅拌站产业园，将以产业上游为纽带，发展矿石、建筑垃圾无害处理，打造混凝土绿色建材产业园。 2、房地产行业 （1）发展战略 ①做好现有项目的开发策划工作； ②加快已售项目收尾清算；积极调研拓展新的开发项目，加大土地储备力度，为下一步公司的房地产业可持续发展打下坚实的基础；③同时向新型产业地产进行开发探索。 （2）机遇和挑战 目前公司房地产开发项目储备主要在深圳，有区域优势，市场大，相对政策风险小，集团持续稳健发展的经营方式。在当前形势，项目开发需更具有前瞻性地积极预测市场变化趋势，及时调整营销策略，规避市场变化带来的风险。 同时，深圳项目受益于国家战略布局、深圳产业升级的影响，以及地块周边的产业项目投入使用和配套的完善，提升了片区的市场竞争力、成熟度，公司的项目从中持续增值、受益。 最后，在销售情况良好的前提下，同行竞争更加激烈，公司要断从周边项目的市场反映中捕捉信息，从创造客户满意的产品，避免产品的同化方面着手，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，以达到满意的销售业绩。 （二）2023年度经营计划 1、混凝土业 （1）加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定； （2）加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，不断优化配合比和生产工艺，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；（3）针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。 2、房地产业 （1）连云港“天地国际公馆”项目，2023年完成清算、项目收尾。 （2）深秦项目预计2023年上半年办理工程规划许可证、施工许可证，动工建设。 （3）天地混凝土项目将按规定完成相关手续的审批工作，为持续开发做好项目储备。 （4）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。 （5）西丽红花岭项目将办理原经营性用地移交工作，完善用地手续，签订了《土地使用权出让合同书》。

主营业务分析 概述 （一）报告期内主要财务数据分析 本报告期，公司实现营业收入21,450.81万元，比去年同期降低73.35%；实现营业利润-6,572.70万元，比去年同期降低224.86%；实现利润总额-6,605.45万元，比去年同期降低225.32%；实现归属于上市公司股东的净利润-6,160.57万元，比去年同期降低1350.97%。具体数据与同比变动情况如下： 本报告期公司营业收入同比下降主要系公司混凝土业受房地产政策的影响，行业竞争进一步加剧，行业毛利率下滑明显，公司主动收缩销售订单，叠加深圳市二季度疫情影响，销售收入和利润同比下降明显；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润均同比下降，主要是以下两个方面原因： 1、受上下游复工复产延迟以及产品销售价格下降的影响，公司混凝土业产品销售数量和毛利率较去年同期明显下降；2、江苏连云港地产项目基本销售完毕，本期房地产业务收入和利润比去年同期减少，新的地产项目尚未启动，导致合并收入和利润减少。 （二）报告期内混凝土业经营情况分析 2022年一季度受疫情影响，建筑市场需求恢复速度缓慢；二季度疫情反复，基建市场渐入轨道，但房建市场萎缩，需求难有明显提升，导致公司上半年业绩总体下滑。混凝土产业上半年的经营情况表现在以下几个方面： 1、市场整体需求下降，尤其是湖南株洲当地多家房企“爆雷”，导致公司下属两家预拌混凝土企业承接的订单出现项目停工、烂尾，公司预拌混凝土产量因此急剧下降，回款严重受阻。深圳片区行业竞争进一步加剧，行业毛利率下滑明显，公司主动收缩销售订单，叠加深圳市二季度疫情影响，销售收入和利润同比下降明显。 2、在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司采取部分原材料以现金采购方式，在产品保质保量的前提下，进一步降低及优化原材料成本，合理调整人员结构，加大应收账款回收力度等措施来稳定经营状况。对于一些货款结算逾期较长、信誉度较差的客户，采取发函诉讼方式追缴；对于合作中客户，采取房产置换、商业汇票承兑等方式追收，取得了较明显的效果。 （三）房地产业经营情况 从2021年12月中央经济工作会议可以看出，房地产政策的重点仍然是促进房地产市场的平稳健康发展。报告期内据统计，全国房地产开发投资、房屋新开工面积、商品房销售面积仍均有不同程度的下降。公司的房地产业受政策及经济环境的影响有限，连云港住宅项目基本销售完毕，西安商业项目持续稳定经营；公司在深圳市的房地产项目各项工作持续推进，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控。具体情况如下： 1、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》第二补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年3月9日又并根据项目实际进度情况签订了《土地使用权出让合同书》第三补充协议书，将项目竣工时间向后延了一年，目前预计2022年内完成项目施工图设计，完成项目土方及基坑支护工程。项目已完成南山区城市更新和土地整备局审批，正等待南山区区委会审议。项目总承包单位及监理公司均已落实，准备进场。 2、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。项目各项审批手续积极推进，正在项目推进产业落地，现进行了编制产业报告工作，并已申请办理实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊的推进。 3、红花岭项目与深圳市规划和自然资源局签订了《收地补偿协议书》第一补充协议书，明确集团置换保留用地。目前已完成项目土壤环境质量初步调查工作，正在办理原经营性用地移交，紧接着签订留用地的土地使用权出让合同书。 4、连云港“天地国际公馆项目”西区除部分机械车位外，其他产品基本实现清盘；东区整体营销业绩良好，仅剩余少量储藏间，商铺、地下车位没有开始销售；西区、东区所有楼栋均已完成竣工验收及交楼并全面移交至物业公司管理。国际公馆已完工交楼，项目施工单位及供应商结算完成，目前仅余土增税清算等少量财务工作未完成。 5、西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流，上述两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。